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静下心来,放宽心胸,中国房地产并不难懂!

作者:营销管理部——洪嘉男  来源:本站原创  发布时间:2015-08-12

很多相当错误的地产观点与经济观点,几乎每天、每周、每月、每年,不断的用特别耸动的言词或是标语出现在各大网络版面上,下面是我一位地产界的老兵跟大家分享一些目前充斥在中国的许多错误观点,我写的东西都会标上时间点,标上时间点是为了让大家过了几年后可以加以验证~

现在的中国,如果房地产的价格大幅度下跌,是不是就称了那一大群目前最痛恨房价看涨的批判人群的心意了呢? 意即,是不是房价大幅下跌后,大家自然会买房子更容易轻松些了了呢? 答案当然是?No?

一)很多人会用收入与房价总价来做比较,认为中国现在的房价跟国外许多国家的房价相比,可能国外某一个国家买一套100平米的房子,可能只需要工作10年,那在中国可能就需要20年,所以中国的房价太贵了! 也有人说中国的许多城市的房价已经比国外许多的城市房价贵了许多,所以中国的房价应该大幅下跌才合理!

        房地产又被称为不动产,首先呢,房地产并不会像黄金一样那么具有国际流通性的价格标准,换个角度说,这样说大家容易理解些,大家对于价格这件事情得有一个正确的观念,比如说美国的牛肉很便宜,一大块厚厚的美味牛排可能只有中国相同份量的牛排1/3的价格,但美国的人均收入约是中国的7倍;人家美国人租房子是不影响娶老婆的,但在中国没买房却会变成一种娶老婆的障碍,意思就是说,中国人吃牛肉没像人家美国人吃的量大,养的牛也没人家美国养的牛数量那样庞大,所以同样是吃牛肉,如果按照收入比来说,在中国吃牛肉这件事情跟美国相比,就显得贵得离谱了,那中国人对房产看重的程度远胜过美国人,在中国买房这件事情,如果负担就比美国人来得重得多又有啥好惊讶的呢? 说穿了只是市场上的供需自然调节下的结果罢了,拿工作几年才可以买得起房来跟其他国家做比较,意义说实在不大,比了也改善不了现状,简单说,在中国嫌吃牛肉贵那大可去美国吃,嫌中国房价高,那可以去美国买,再多的抱怨其实都是无济于事的,因为我们优先选择的还是是住中国的房子,想吃牛肉还是得在中国买牛肉,因为大家都不是住在美国。

二)房价大幅下跌后,大家买房子自然会容易轻松些了吗?

        这是非常荒谬的逻辑,说这话太不负责任了,我帮大家演绎一下房价大幅下跌后的情景吧!

        全世界房价大幅下跌的情况都是发生在经济大幅度衰退的情形下发生的,如国中国的经济突然因为某些因素大幅衰退,没错,那时房价是会下降的,但那伴随而来的是许多企业的倒闭与更高的失业率,试问,经济好的时候,大家是嫌房价贵,很难买得起,但至少只要不是好吃懒做的人,有份工作,那至少吃饭还不成问题,工作上表现好地还可以升迁加薪,买房总是抱有希望的,自己做小生意的呢,机会也挺好的,但如果是另一种经济衰退情景来临时,当自己以及周边的人都失业时,那到时候,大家所讨论的就不是房子贵不贵,买不买得起房子这类问题了,而是吃饭租房都显得困难等生存的问题了,我跟大家保证,如果那情景成真时,我保证大家会非常怀念那个大家当时常抱怨的好光景了;这种错误的逻辑非常普遍地留存在中国的年轻人这一代,有些愤青在网上骂那些说房价不下跌的人,也骂得特别的凶;我帮大家回忆一下,十几年前的中国,中国的商品房差不多是1999年或是2000年开始有的,刚推出时,那时房价相较于现在可是非常非常便宜阿,但当时为何也不见有比现在更多的人买房呢,道理很简单,那时候的年轻人,连就业吃饭都成问题了,哪敢奢想谈买房这件事情,当时候的父母有能力给自己小孩买房的数量远比现在少得可怜。 所以说呢! 房价越低,对买房这件事情越有帮助,在中国,绝对是个非常荒谬的论点。

中国的房地产何时会大幅度的下跌? 相信大家对于这个问题一直都是很感兴趣的!

一)首先我们得先搞清楚房地产大幅下跌的期望本质是什么?

        如果大家认知的所谓是房地产的大幅下跌是有便宜可捡,大家买房可以轻松些,那大家可能要大大的失望了,因为,地产大幅下跌的便宜不是给一般人捡的,需要有特殊专业的人才具备这条件,否则捡到的肯定是个坑;至于买房可轻松些否,前面已经给过否定的答案了,这边不再重复。

二)再者,大家得搞清楚现任的执政者能接受的底线是什么?

        这是很简单的逻辑,房价没大跌,批评与有怨言的只是嫌房价贵的潜在购屋族群,对政府而言那是可以接受的负面压力,但如果房价大跌后,所有已购房者而言,可不是如此斯文的只是感到不开心,然后在网上骂骂就算了,看以往那一件件的楼盘小幅降价就要封售楼处进行维权的诸多客户反应案例即可推论得知大幅房价下跌时会发生的超乎想象的恐怖情景了,但执政者最无法接受的是,房贷因为房价下跌的风险提高进而转嫁给银行,银行要不跟贷款户要求提高自备款额度,要不提高贷款利率,意思是银行可能会要求贷款户补足下跌的差额或是要求贷款户支付更高的贷款利息,更恐怖的是万一呆账过多之下,诸多银行倒闭,进而重创整个金融体系的平稳。 对于全世界而言,更不要说是中国了,国家可以接受企业倒闭,却不会轻易地放任银行倒闭,这条就是底线。 大家应该听过老一辈的说过,之前日本侵华与内战时的金融混乱吧,扛一麻布袋的钱去换一小袋面粉,这就是金融混乱崩溃下的最佳写照。

三)搞清楚前两点后,我们来讨论中国的房地产何时会大幅度的下跌?

        1) 当国民的普遍素质提高,绝大部分的已购房者心态调整为可以接受,房价不是只能涨,也可以接受跌的的时候。

        2) 当中国的财政收入,能源与土地这两块收入占整个中国财政收入的比例低于国家正常税收所占的比例时,当然那个时候来临时,不仅中国真正的实现了国际化,也象征中国迈入了已开发国家的行列了,至少人均GDP收入不低于15000-20000美元/年。粗略估算至少得再12-15年左右,最快最快都得再过10年。

        3) 当中国人改变对购房的态度时,意即租房结婚是很普遍可被接受观念时

这点能否轻易改变,我个人是比较存疑的,这观念要改我估算得至少25-30年。

        4) 综观以上三点,中国房地产全国范围的全面性大幅下跌的机率很难发生,较可能发生的反而是价格一直小幅度的上下游走维持5-10年以上的情形,但个别过度泡沫化的旅游地产项目暴跌是可以期待的,而个别的不断攀高的豪宅价格项目屡创新高也很平常,最后送给大家一句话,宁可买较有就业机会的热门城市的好地段区位的小房子,也别买租不掉放着养蚊子的郊区大房子,这句话未来20-30年对一般性需求的购房者而言都适用。